Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Keine Großtransaktionen

Erwartungsgemäß ruhiger Jahresauftakt auf dem Investmentmarkt

Der anhaltende Lockdown wirkt sich nach Angaben von Colliers weiterhin auf die Investmentaktivitäten auf dem Münchner Markt für Gewerbeimmobilien aus, wenngleich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft sich wieder zunehmend aufhellt.

Die nach wie vor bestehenden Unsicherheiten sorgen bei vielen Investoren und Eigentümern jedoch für eine überwiegend abwartende Haltung, so dass in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres das niedrigste Transaktionsvolumen in einem ersten Quartal seit 2011 erzielt wurde. Insgesamt wechselten Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von nur 518 Millionen Euro den Eigentümer und damit 56 Prozent weniger als im ersten Quartal des Vorjahres und 65 Prozent weniger als im letzten Quartal des Vorjahres. „Derzeit am Markt aktive Investoren zeigen sich deutlich selektiver und weniger risikobereit als vor der Krise und Ankaufsprüfungen sowie Finanzierungsgespräche nehmen deutlich mehr Zeit in Anspruch, weshalb sich einige geplante Transaktionen weiter in Richtung Jahresmitte verschieben”, sagt Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers in München.

Gemessen am Transaktionsvolumen belegt der Münchner Markt im bundesweiten Vergleich den vierten Platz. Berlin und Frankfurt weisen ein deutlich höheres Transaktionsgeschehen auf und auch Hamburg reiht sich vor München ein.

Keine der in den ersten drei Monaten beurkundeten Transaktionen lag im dreistelligen Millionenbereich, vielmehr lag der Fokus auf kleineren Transaktionen mit langfristig gesicherten Mieteinnahmen und Immobilien und Grundstücken, die mit einem Zeithorizont von zwei bis drei Jahren entwickelt oder repositioniert werden können. Mit einem Marktanteil von 41 Prozent konnten Büroimmobilien ihren Status als begehrteste Assetklassen wahren, gefolgt von gewerblichen Grundstücksverkäufen mit 25 Prozent. Durch den Verkauf von zwei Leonardo-Hotels durch die Fattal-Gruppe für knapp 80 Millionen Euro konnten sich Hotels den dritten Platz mit einem Marktanteil von 15 Prozent sichern.

Das Transaktionsgeschehen beschränkt sich beinahe ausschließlich auf das Stadtgebiet München, im Umland wurden kaum Gewerbeimmobilien gehandelt. Mit einem durchschnittlichen Transaktionsvolumen von rund 26 Millionen Euro pro Transaktion hat sich die Ticketgröße im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt in etwa halbiert. Das ist jedoch in erster Linie auf den Produktmangel sowie auf die noch ausstehenden Großtransaktionen zurückzuführen, weniger auf fehlende Liquidität im Markt. „Kapitalsammelstellen aus dem In- und Ausland erhalten weiterhin hohe Mittelzuflüsse und setzen auf den Münchner Markt, sofern sich die passende Möglichkeit bietet, zudem formen sich vermehrt neue Joint Ventures, die zur Risikoreduzierung gemeinschaftlich investieren”, stellt Tarcsay fest. Rund 67 Prozent des gehandelten Volumens ist dem Core- oder Core-Plus-Bereich zuzuschreiben, andere Risikoklassen spielten nur eine untergeordnete Rolle und dürften erst wieder an Bedeutung gewinnen, wenn die Unsicherheiten abgenommen haben.

Die Renditen im Core-Bereich zeigten sich auch in diesem Jahr bislang unbeindruckt, vor allem bei Transaktionen mit langfristig gesicherten Einnahmen, wohingegen das Leerstandsrisiko bei kurzlaufenden Mietverträgen oder Gebäuden mit vorhandenem Leerstand eingepreist wird und auch die Finanzierbarkeit deutlich erschwert. Dies wird auch im weiteren Jahresverlauf Auswirkungen auf die Renditen abseits des Core-Bereichs haben. Die Spitzenrendite im Bürobereich liegt bei 2,7 Prozent, bei Logistikobjekten hält die Kompression weiter an, und diese Assetklasse rentiert sich mit 3,7 Prozent in der Spitze.

Mit der Talfahrt der Zinsen scheint es vorerst vorbei zu sein. Inwieweit sich die steigenden Zinsen und Inflationserwartungen in den USA und auch die in Europa leicht nach oben tendierenden Zinsen auf die Renditen auswirken bleibt abzuwarten. Vergleichbar sichere Investitonsmöglichkeiten, wie beispielsweise Staatsanleihen, bieten weiterhin kaum eine attraktive Alternative, so dass ein Umschichten in andere Klassen vorerst nicht zu erwarten ist.

„München punktet nach wie vor mit seiner Branchenvielfalt als einer der stärksten Wirtschaftsräume. Investitionsentscheidungen in Immobilien nicht nur von Investoren, sondern auch von nationalen und internationalen Großkonzernen bestätigen auch in der jüngeren Vergangenheit die positiven Perspektiven und machen München nach wie vor zu einem der Top-Anlageziele in Europa. Sobald die Corona-bedingten Einschränkungen gelockert werden können, wird auch die Marktaktivität wieder zunehmen“, sagt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers.

Durch den länger anhaltenden Lockdown, Verzögerungen bei der Impfkampagne und weiterhin fehlenden Öffnungsperspektiven wird das Anfang des Jahres prognostizierte Transaktionsvolumen von rund 6 Milliarden Euro vermutlich nicht erreicht werden können, da die pandemiebedingten Einschränkungen den Markt auch im gesamten weiteren Jahresverlauf stärker, als Anfang des Jahres vermutet, beeinflussen werden.