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  |  14. November 2017

Fehlendes Angebot bremst den Umsatz auf dem Logistikmarkt

Unveränderte Rahmenbedingungen

Nach einem starken zweiten Quartal ist wieder Ruhe in München eingekehrt. In den ersten neun Monaten wurden auf dem Logistik- und Lagerflächenmarkt 162.000 m² umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies zwar eine leichte Steigerung um 4,5 %, der zehnjährige Durchschnitt wurde aber um gut 15 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Ausschlaggebend für dieses vergleichsweise moderate Ergebnis ist aber nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern vielmehr ein weiterhin zu begrenztes Angebot. Während an den Umlandstandorten häufig hohe Grundstückspreise den Bau neuer Flächen einschränken, ist im Stadtgebiet zunehmend ein steigender Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten um die wenigen verfügbaren Grundstücke zu beobachten. Gerade E-Commerce Unternehmen, die für die sogenannte letzte Meile zentralere Standorte benötigen, würden bei entsprechendem Angebot deutlich mehr Flächen belegen„, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den größten Mietverträgen gehörten 40.000 m² von Rhenus Home Delivery in Neufahrn, ein Abschluss über 14.000 m² von Maytec Aluminium Systemtechnik in Olching sowie die Anmietung von 9.300 m² der Dachser Group in Kirchheim.

Wie im Vorjahr haben Logistikdienstleister den mit Abstand höchsten Anteil am Flächenumsatz. Mit über 47 % fällt ihre Beteiligung dieses Jahr aber besonders stark aus. Auf Platz zwei kommen Produktionsunternehmen, deren Beitrag sich auf gut 32 % beläuft und damit ebenfalls höher liegt als im Vorjahreszeitraum. Verantwortlich dafür ist in erster Linie das relativ schwache Ergebnis von Handelsunternehmen, die letztes Jahr noch über 30 % zum Resultat beitrugen. Aktuell zeichnen sie dagegen nur für gut 14 % verantwortlich. Hier spiegelt sich das gerade im Stadtgebiet zu geringe Flächenangebot wider. Bei entsprechender Verfügbarkeit hätte der Handel mit großer Sicherheit erheblich mehr zum Umsatz beigetragen. Auf alle übrigen Branchengruppen, zu denen unter anderem auch das Baugewerbe zählt, entfallen bislang lediglich 6 %.

Anders als im Vorjahreszeitraum konnte bereits ein Großabschluss über 20.000 m² registriert werden, sodass diese Größenklasse mit rund einem Viertel am stärksten zum Umsatz beiträgt. Dass aber bereits auf Platz zwei die Kategorie bis 3.000 m² folgt, deren Anteil sich auf gut 20 % beläuft, unterstreicht das bereits in den letzten Quartalen zu beobachtende lebhafte Marktgeschehen im kleinteiligen Segment. Darüber hinaus leisten auch die Klassen von 3.000 bis 5.000 m² und zwischen 12.000 und 20.000 m² jeweils einen Beitrag von rund 18 %. Insgesamt kann demzufolge von einer relativ breit gestreuten Nachfrage gesprochen werden.

Auch wenn im Umland vereinzelt etwas größere Flächen für den Vermietungsmarkt entstanden sind, bleibt die Angebotssituation insgesamt weiter sehr angespannt. Betroffen davon sind vor allem das östliche Münchener Umland sowie das Stadtgebiet. Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass sowohl der Eigennutzeranteil (gut 12 %) als auch der Beitrag von Neubauflächen zum Umsatz (knapp 30 %) deutlich niedriger liegen, als an vielen anderen deutschen Standorten. Die Konsequenz sind insgesamt leicht anziehende Preisniveaus. Zwar liegt die Spitzenmiete seit Mitte des Jahres noch unverändert bei 6,85 Euro/m², das Erreichen der Schwelle von 7 Euro/m² dürfte aber nur noch eine Frage der Zeit sein und spätestens im nächsten Jahr eintreten.

Perspektiven
„Auch für die nächsten Quartale bleiben die grundsätzlichen Rahmenbedingungen unverändert. Aufgrund der guten Konjunktur wird die Nachfrage prinzipiell hoch bleiben und eventuell sogar noch leicht anziehen. Da gleichzeitig das Angebot tendenziell eher noch weiter sinken dürfte, werden nicht alle Gesuche umgesetzt werden können, sodass der Flächenumsatz niedriger liegen wird als nachfrageseitig eigentlich zu erwarten. Trotzdem dürfte im Gesamtjahr die 200.000-m²-Marke klar übertroffen werden. Sowohl die Durchschnitts- als auch die Höchstmieten werden vor dem Hintergrund dieser Situation in den nächsten Quartalen aller Voraussicht nach anziehen“, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.
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