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  |  10. Oktober 2018

Investmentmarkt weiter im Höhenflug

Der Münchener Investmentmarkt befindet sich weiter im Höhenflug und läuft damit parallel zum Büromarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro wurde in den ersten drei Quartalen das zweitbeste Ergebnis nach 2007 erzielt. Das bereits sehr gute Vorjahresresultat, das ebenfalls schon über 4 Mrd. Euro lag, wurde noch einmal um gut 21 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um fast 74 % getoppt. Im bundesweiten Vergleich platziert sich München damit auf Rang zwei knapp vor Berlin und muss sich nur Frankfurt gegenüber geschlagen geben“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Mitverantwortlich für den außergewöhnlich guten Umsatz war nicht zuletzt eine Vielzahl von großvolumigen Einzeldeals. Bereits in den ersten neun Monaten konnten 15 Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Da verwundert es auch nicht, dass bei Einzelverkäufen mit 4,16 Mrd. Euro eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals entfallen rund 15 % (737 Mio. Euro) - ein Wert, der in etwa im langjährigen Schnitt liegt. Zu den wichtigsten Abschlüssen zählten u. a. der Verkauf des East Side Office sowie der beiden von BNP Paribas Real Estate vermittelten Objekte Correo Quartier und Atlas.

Aufgrund der erwähnten Großabschlüsse kommen Verkäufe über 100 Mio. Euro auf einen Umsatzanteil von gut 52 %, was selbst für Münchener Verhältnisse ein sehr hoher Wert ist. Rechnet man noch die Größenklasse zwischen 50 und 100 Mio. Euro hinzu, steuern größere Transaktionen rund drei Viertel zum Ergebnis bei. Demgegenüber büßte das mittlere Marktsegment von 25 bis 50 Mio. Euro mit knapp 12 % sowohl relativ als auch absolut an Bedeutung ein. Gleiches gilt für kleinere Objekte bis 10 Mio. Euro, von denen nur eine Handvoll Verkäufe erfasst werden konnte. Die Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. Euro legte dagegen sowohl relativ als auch absolut zu.

Wie an den meisten anderen Standorten tragen Büros mit einem Anteil von gut 59 % mit Abstand am meisten zum Transaktionsvolumen bei. Berücksichtigt man die hervorragenden Büroflächenumsätze der letzten Jahre, ist dieses Ergebnis nicht erstaunlich. Hotels konnten ihren zweiten Platz aus dem Vorjahr verteidigen, auch wenn ihr relativer Anteil mit knapp 11 % nur etwa halb so hoch ausfällt. Den dritten Podiumsplatz belegen Einzelhandelsobjekte mit gut 7 %, die sich damit vor Logistikimmobilien mit 4 % platzieren. Hinter dem relativ hohen Anteil der Kategorie Sonstige verbergen sich in starkem Maße Entwicklungsgrundstücke.

Bei der Verteilung des Umsatzes über die Lagen des Marktgebiets sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum keine gravierenden Veränderungen zu verzeichnen. Erfreulich ist jedoch, dass sich das absolute Transaktionsvolumen in allen Teilmärkten erhöht hat. An die Spitze gesetzt haben sich wie im Vorjahr die Nebenlagen, die ihren Anteil sogar noch leicht auf aktuell gut 39 % steigern konnten. Unterdurchschnittlich fiel mit knapp 15 % erneut der Beitrag der Cityzonen aus, wofür aber das nicht ausreichende Angebot verantwortlich ist. Die Cityrand-Lagen kommen auf gut ein Viertel des Ergebnisses und auch die Peripherie ist mit 20 % erneut stärker beteiligt als im langjährigen Durchschnitt.

Sehr breite Palette an aktiven Investoren
Für das hohe Umsatzvolumen ist auch die Tatsache verantwortlich, dass sehr viele Käufergruppen investiert haben, da sie an die positiven Perspektiven Münchens. Lediglich drei Anlegertypen kommen auf zweistellige Anteile. Den Spitzenplatz erobert haben Spezialfonds mit knapp 17 %, gefolgt von Pensionskassen mit gut 11 % und Investment Manager mit über 10 %. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Projektentwickler (gut 9 %), Banken (8 %), offene Fonds (7,5 %) sowie Versicherungen mit gut 7 %. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass außerdem noch fast 30 % auf alle übrigen Investoren entfallen. Der Ausländeranteil liegt bei 38 % und damit höher als in den beiden Vorjahren.

Das starke Interesse der Anleger und das weiter begrenzte Angebot haben dazu beigetragen, dass die Renditen trotz des bereits erreichten Niveaus noch einmal leicht gesunken sind. Die Netto-Spitzenrendite für Büros hat demzufolge im dritten Quartal um 10 Basispunkte auf jetzt 2,90 % nachgegeben. In dieser Entwicklung spiegelt sich auch die Erwartung der Investoren wider, dass die Mieten weiter anziehen werden. Auch für Logistikobjekte notiert die Spitzenrendite mit 4,20 % niedriger als im Vorquartal. Für Geschäftshäuser sind unverändert 2,90 % anzusetzen, allerdings kann dieser Wert in Einzelfällen auch unterschritten werden.

Auch für das Gesamtjahr Top-Ergebnis in Sicht
„Auch für das letzte Quartal zeichnen sich lebhafte Investmentmärkte ab. Das Vertrauen der Investoren in den Münchener Markt ist nach wie vor sehr hoch. Dies gilt nicht zuletzt aufgrund des Rückenwinds, den die Nutzermärkte liefern und der selbst bei etwas geringerem BIP-Wachstum auch nächstes Jahr anhalten sollte. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich für das Gesamtjahr ein Umsatz ab, der erneut über 6 Mrd. Euro liegen und wahrscheinlich das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten markieren dürfte. Ob sogar das Allzeithoch von 2007 übertroffen werden kann, hängt nicht zuletzt vom Angebot sowie dem Abschluss einzelner Großdeals ab und bleibt momentan noch abzuwarten“, prognostiziert Stefan Bauer.
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